🏢 주거용 오피스텔 취득세 중과?

2024년부터 가능한 **‘주택 수 제외 특례’**와 실제 구매 경험 공유

부동산 정책은 항상 변하고, 특히 오피스텔은 “주택인가? 아닌가?” 헷갈릴 때가 정말 많아요.
저도 직접 오피스텔을 분양받고, 아파트를 추가로 매입하면서 이 부분을 정말 많이 공부하게 되었어요.

오늘은 **2024년부터 한시적으로 시행 중인 ‘오피스텔 주택 수 제외 특례’**와
제가 실제로 겪은 취득세 문제, 그리고 왜 이 특례가 중요한지까지 모두 정리해보겠습니다.

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🔍 오피스텔 취득세 기본 개념

일반적으로 오피스텔 취득세는 4.6%로 동일합니다.
문제는 **‘주거용으로 사용하면 주택 수에 포함된다는 점’**이에요.

즉,

• 오피스텔을 주거용으로 취득
• 이후 아파트를 추가로 취득

➡️ 이 경우 아파트 취득세가 8%로 중과될 수 있습니다.

아파트 취득세 8%… 진짜 감당하기 쉽지 않아요.

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✔️ 2024년부터 한시적 시행: 오피스텔 ‘주택 수 제외’ 특례

이 특례를 충족하면 오피스텔을 주거용으로 써도 ‘주택 수’에서 제외돼요.
그럼 아파트 추가 매입 시 취득세 중과 없이 무주택자와 동일한 세율(1%대)을 적용받을 수 있습니다.

✔️ 조건은 단 두 가지, 하지만 ‘모두 충족’해야 함

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① 최초 분양 오피스텔일 것

• 이미 지어진 중고 오피스텔 X
• 분양을 통해 ‘최초’로 취득한 신축 오피스텔만 해당

즉, 신규 분양만 가능합니다.

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② 면적·가격 요건 충족

다음 두 조건을 둘 다 만족해야 해요.

• 전용 60㎡ 이하
• 수도권 6억 원 이하 / 지방 3억 원 이하

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이 조건을 충족하면
→ 오피스텔은 ‘주택 수’에서 제외
→ 이후 아파트 취득 시 중과 X

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✔️ 추가로 취득세 감면을 받으려면

임대사업자(장기일반민간임대 10년) 등록

• 10년 이상 의무 임대
• 임대료 인상률 연 5% 이하 제한

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📝 나의 오피스텔 실구매 경험담

이제 제 얘기를 조금 해볼게요.
저는 “혼자 잘 살기 위한 플랜”을 고민하다가 오피스텔을 분양받았어요.

✔️ 왜 오피스텔을 먼저 샀나?

솔직한 이유는…
나중에 나이 들어서 혼자 살면 월세나 전세 계약도 어려워질 수 있다는 이야기를 많이 들었기 때문이에요.
“독거노인은 집 구하기가 쉽지 않다”라는 말이 마음에 걸렸어요.

그래서 나만의 집 한 채는 무조건 있어야 한다고 생각했어요.

그때 회사가 마곡으로 이전을 준비 중이어서,
출퇴근 가능한 김포 쪽을 살피다가 김포 신축 오피스텔 청약을 보게 됐어요.

✔️ 청약은 가벼운 마음으로 넣었는데… 당첨!

오피스텔은 청약통장이 살아있는 상태에서 신청해도 된다는 말에
가볍게 넣었다가 정말 당첨이 되었어요!

방 1개 + 거실 1개 구조, 남향, 해 잘 드는 곳.
혼자 살기에 딱 좋았고 설렜지만…
“내가 계약을 해도 되는 걸까?”라는 고민이 계속 됐어요.

결국 주거용으로 취득세 모두 납부하고 등기까지 완료했습니다.
정책 대출이 쉽지 않아 수협은행 대출로 진행했고요.

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💑 그런데… 남자친구와 합치게 되다?!

오피스텔 한 채로도 둘이 살 수는 있지만,
부딪히는 일이 많아질 게 눈에 보였어요.

그리고 저는 **“결국은 아파트를 매매해야 한다”**고 생각했던 사람이어서
아파트를 본격적으로 찾아보기 시작했어요.

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🏠 아파트 구매 시 가장 신경 쓴 것 = 취득세 중과 여부

저는 오피스텔을 2021년에 최초 분양 당첨 → 2024년에 등기했어요.
이 경우, 신축 취득 특례 덕분에 2026년까지 취득세 중과를 피할 수 있는 조건이었어요.

그래서:

• 신축 아파트는 기다릴 필요 없음
• 대신 5년 차 구축 아파트로 선택 폭을 넓힘

오피스텔이 있어도 상관 없지만…
오피스텔이 ‘주거용’으로 들어가면 아파트 취득세가 8%
이건 절대 피해야 했어요.

그래서 저는 김포시청에 직접 전화해서
제 상황이 중과 대상인지 하나하나 확인했습니다.

그리고 결국,
**2025년 10월에 아파트를 매매하며 취득세 중과 없이 정상세율(1%대)**로 구매 완료!

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💭 현재 고민: 오피스텔 임대사업자 등록할까?

지금은 오피스텔을 월세로 돌린 상태인데,
이제 고민은…

• 지금 임대사업자를 등록해도 취득세 환급이나 감면이 될까?
• 아직 한시 특례 기간인데, 지금 등록하면 조건 충족이 되는가?

이 두 가지예요.

이 부분은 계속 자료를 찾고 있고,
필요하면 세무사 상담이나 지자체 문의도 해보려고 합니다.

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📌 정리

2024년부터 한시적으로 시행되는 오피스텔 ‘주택 수 제외 특례’ 조건은 딱 세 가지입니다.

✔️ ① 최초 분양 오피스텔일 것

✔️ ② 전용 60㎡ 이하 + 수도권 6억/지방 3억 이하

 

→ 이 두 가지만 충족하면
오피스텔을 주거용으로 사용해도 주택 수에 포함되지 않아
아파트 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

저처럼 오피스텔을 먼저 사고, 이후 아파트 구매 계획이 있는 분들은
특례 조건 충족 여부가 정말 중요합니다.

 

🙋‍♀️ 내가 직접 경험해보고 느낀 점

오피스텔 청약 → 분양 → 등기 → 아파트 매매까지
전체 플로우를 실제로 겪어보니까, 확실히 깨달은 게 있어요.

저는 정말 정책 타이밍이 잘 맞아서
오피스텔을 먼저 사고, 그다음 아파트를 사도
취득세 중과(8%)를 피할 수 있었습니다.

하지만…
솔직히 말하면 이건 운이 좋았던 케이스이고,
지금 돌아보면 공부 없이 이렇게 진행한 건 조금 무모했던 선택이었어요.

그래서 저는 아파트 먼저 구매하는 것을 추천해요!

• 아파트는 거의 항상 ‘주택 수’로 포함됨
• 아파트 취득세는 중과되면 정말 감당이 어려움
• 오피스텔은 몇 채를 사든 취득세는 4.6%로 고정
• 오피스텔의 “주택 수 제외 특례”는 한시적 + 조건이 빡빡
• 특히 임대사업자 10년 등록은 쉽게 결정할 수 있는 내용이 아님

오피스텔이든 아파트든
“먼저 무엇을 사야 유리한가?”는 결국 취득세 + 대출 + 장기 계획을 보고 결정해야 해요.

저는 운이 좋게 정책을 잘 맞춰서 피해갔지만,
누군가 제게 “둘 중 하나를 먼저 산다면?”이라고 묻는다면,

👉 저는 무조건 아파트부터 사라고 말할 것 같아요.